O Que é Servidão e Como Funciona

Servidão: guia completo sobre direito real sobre coisa alheia

A servidão é um direito real que recai sobre um imóvel em benefício de outro, conferindo utilidade ao prédio dominante e impondo limitações ao prédio serviente.

Diferentemente de uma relação pessoal entre proprietários, a servidão se vincula ao bem imóvel, mantendo-se mesmo com a mudança de titularidade. No Brasil, a disciplina das servidões está prevista nos artigos 1.378 a 1.389 do Código Civil.

O que é servidão?

A servidão é um direito real de gozo sobre um imóvel alheio, permitindo que o prédio dominante usufrua de certas utilidades oferecidas pelo imóvel serviente.

Ela surge sempre que um imóvel depende do outro para agregar valor ou facilitar seu uso, seja para passagem, vista ou acesso a recursos essenciais.

Exemplos práticos

• Um proprietário quer garantir a vista para o mar e registra uma servidão de vista sobre o imóvel vizinho.
• Um agricultor utiliza o terreno do vizinho para canalizar água de um rio até sua plantação, criando uma servidão aparente.

Servidão aparente x servidão não aparente

As servidões podem ser classificadas de acordo com sua manifestação física:

• Aparente: existe uma obra ou edificação visível no imóvel serviente (ex.: canal de irrigação, passagem de veículos).
• Não aparente: não há sinal físico da servidão; é intangível, como a servidão de vista.

Usucapião de servidão

A servidão aparente pode ser adquirida por usucapião se o titular a mantiver por 10 anos de forma contínua e incontestada, conforme os arts. 1.242 e 1.379 do Código Civil.

Em caso de ausência de título, o prazo para a usucapião extraordinária segue o entendimento da Jornada de Direito Civil, limitado a 15 anos.

Como se estabelece a servidão

A instituição da servidão ocorre por:

1. Declaração expressa dos proprietários;
2. Testamento;
3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

É fundamental que a servidão seja formalizada por escrito, já que acordos verbais não têm validade perante terceiros.

Regras para o exercício da servidão

O Código Civil estabelece normas claras para o uso das servidões:

• O proprietário do prédio dominante pode realizar obras necessárias à manutenção da servidão, desde que respeite o prédio serviente.
• As despesas das obras geralmente são do dominante, salvo acordo em contrário.
• O dono do imóvel serviente não pode impedir o exercício legítimo da servidão.
• A servidão deve ser exercida conforme a necessidade do prédio dominante, evitando onerar excessivamente o serviente.

Servidão de trânsito

Quando a servidão é de passagem:

• Servidão maior inclui a menor;
• Servidão menor exclui a maior;
• Exemplo: se há passagem de pedestres, não se pode obrigar a passagem de veículos.

Tipos de servidão

A servidão pode ser classificada de diferentes formas:

• Quanto à natureza do imóvel: rústica ou urbana;
• Quanto à conduta exigida: positiva (ato) ou negativa (omissão);
• Quanto ao modo de exercício: contínua ou descontínua;
• Quanto à forma de exteriorização: aparente ou não aparente.

Extinção da servidão

Embora tenha caráter perpétuo, a servidão pode ser extinta nas seguintes situações:

• Cancelamento do registro (Art. 1.387);
• Renúncia pelo titular;
• Cessação da utilidade do prédio dominante;
• Reunião dos dois imóveis sob um único proprietário;
• Supressão das obras que justificavam a servidão;
• Não uso durante dez anos consecutivos.

Mesmo com a morte do proprietário do imóvel serviente, a servidão permanece, permanecendo vinculada ao bem imóvel.

Conclusão

A servidão é um instituto essencial do direito civil, garantindo que imóveis se beneficiem mutuamente, sem comprometer direitos de propriedade.

Por se tratar de um direito real, seu registro formal é indispensável para assegurar validade e eficácia jurídica.

Entender a servidão é fundamental para advogados, engenheiros, arquitetos e gestores imobiliários, garantindo segurança jurídica nas relações entre imóveis vizinhos.

O conteúdo deste artigo baseia-se na legislação vigente e tem finalidade informativa.