O Que é Obrigação Propter Rem

Obrigações propter rem: entenda o conceito e seus principais exemplos

As obrigações propter rem são um tema recorrente no direito civil, especialmente em discussões que envolvem propriedade e direitos reais.

Trata-se de uma modalidade obrigacional peculiar, que acompanha o bem e não a pessoa, o que gera impactos diretos em situações de compra e venda de imóveis ou veículos.

Neste artigo, vamos esclarecer o que significa obrigação propter rem, apresentar exemplos práticos, a posição da jurisprudência e as diferenças em relação aos ônus reais.

O que é obrigação propter rem?

A expressão propter rem pode ser traduzida como "em razão da coisa". Esse tipo de obrigação surge a partir da titularidade de um direito real e se transmite automaticamente para quem adquire a propriedade ou a posse qualificada do bem.

Em outras palavras, não há como separar o bem da obrigação: onde o bem vai, a obrigação vai junto.

Um exemplo clássico é a taxa condominial: ninguém é obrigado a ser proprietário de um apartamento em condomínio, mas, ao adquirir a unidade, o novo dono passa a ser responsável pelo pagamento das cotas condominiais, ainda que referentes a períodos anteriores à compra.

Características da obrigação propter rem

Entre os principais aspectos que diferenciam esse tipo de obrigação, destacam-se:

• Origem real: nasce da relação do sujeito com o bem, e não de um contrato ou ato pessoal.
• Ambulatoriedade: acompanha a coisa, transferindo-se para o novo titular.
• Garantia vinculada ao bem: a cobrança pode recair diretamente sobre o próprio imóvel ou veículo.
• Natureza híbrida: tem elementos tanto do direito obrigacional (credor e devedor) quanto do direito real (relação com a coisa).

Exemplos de obrigações propter rem

Alguns casos práticos ilustram bem o funcionamento desse instituto:

• Taxas condominiais (art. 1.345 do Código Civil): o adquirente de imóvel responde pelos débitos condominiais, inclusive multas e juros.
• IPTU e ITR: tributos ligados à propriedade imobiliária.
• IPVA: imposto vinculado à propriedade de veículos automotores.
• Usufruto: em determinadas situações, o usufrutuário pode ser responsável por obrigações relacionadas ao bem.

Jurisprudência sobre obrigação propter rem

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento no sentido de que a dívida de condomínio tem natureza propter rem.

Assim, o novo proprietário pode ser incluído no polo passivo de uma execução, ainda que não tenha participado da ação de cobrança originária.

Exemplo: REsp 1.696.704/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 08/09/2020.

Diferença entre obrigações propter rem e ônus reais

Embora próximos, os conceitos não se confundem.

• Obrigações propter rem: vinculam-se ao bem e exigem uma prestação do titular (exemplo: IPTU, condomínio).
• Ônus reais: impõem restrições ao exercício da propriedade (exemplo: usufruto, hipoteca, superfície).

Enquanto na obrigação propter rem existe uma relação de crédito e débito, nos ônus reais há uma limitação direta no direito de usar e gozar do bem.

Conclusão

As obrigações propter rem representam um importante mecanismo de vinculação entre direitos reais e obrigações.

Ao adquirir um bem, o novo titular deve estar atento a eventuais débitos, pois eles não desaparecem com a mudança de propriedade.

Por isso, ao comprar um imóvel ou veículo, é essencial verificar pendências fiscais e taxas associadas, evitando surpresas desagradáveis.

Esse entendimento reforça o caráter ambulatorial da obrigação propter rem, que segue o bem e garante maior segurança jurídica às relações patrimoniais.

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